말레이시아 포레스트 시티(Forest City) – 바다 위에 지어진 미래 도시, 그리고 유령 도시 논란

1. 포레스트 시티의 탄생 배경

말레이시아 포레스트 시티(Forest City)는 한때 세계적인 화제를 모았던 초대형 개발 프로젝트입니다.
위치는 말레이시아 조호르 주 남단, 바로 옆이 싱가포르 국경이죠.

이 도시는 중국 최대 민영 부동산 기업 중 하나인 컨트리 가든(Country Garden)과 말레이시아 조호르 술탄 왕실이 합작하여 개발을 추진했습니다.

 

 

프로젝트 규모만 약 1000억 달러(한화 약 100조 원)에 달하며, 이는 동남아시아 역사상 최대 규모의 부동산 개발 사업 중 하나로 꼽힙니다.

2015년 공식적으로 착공된 포레스트 시티는 “숲 속의 스마트 도시”라는 비전을 내세웠습니다.
바다를 매립해 만든 4개의 인공섬 위에, 첨단 기술과 친환경 설계를 결합한 거대한 도시를 건설하겠다는 것이었죠.

 

 

 

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2. 위치와 전략적 입지 분석

포레스트 시티의 가장 큰 강점은 바로 입지 조건입니다.

• 조호르 주 남부 해안, 싱가포르와 불과 2km 거리
• 말레이시아와 싱가포르를 연결하는 제2말레이시아-싱가포르 고속도로(Second Link Expressway) 인근
• 말레이시아 정부가 지정한 이스칸다르 경제특구(Iskandar Malaysia) 중심지

 

 

 

위성사진을 보면 포레스트 시티는 말레이 반도 남단과 싱가포르를 마주 보는 바다 한가운데 자리 잡고 있습니다.
이곳은 싱가포르의 경제적 영향권에 속해 있기 때문에, “싱가포르에서 일하고 말레이시아에서 생활하는” 수요를 흡수할 수 있는 전략적 요충지입니다.

즉, 포레스트 시티는 단순한 신도시가 아니라 싱가포르의 확장판이자, 동남아시아 경제 허브 경쟁에서 말레이시아가 내놓은 야심작이었던 셈입니다.

 

 

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3. 도시 설계와 청사진

포레스트 시티는 다른 신도시와 차별화된 친환경·스마트 도시 콘셉트로 주목받았습니다.

• 차 없는 도시: 차량은 모두 지하도로만 운행, 지상은 공원과 보행 공간으로 조성
• 수직 정원(그린월): 건물 외벽 전체에 식물을 심어 숲처럼 보이도록 설계
• 스마트시티 기술: 태양광 발전, 친환경 교통수단, AI 기반 스마트홈 시스템 도입
• 복합 개발: 고급 아파트, 빌라, 호텔, 쇼핑몰, 국제학교, 병원, 골프장까지 포함

당시 홍보 영상에는 “바다 위의 파라다이스”, “21세기형 유토피아”라는 문구가 등장하며, 미래 도시의 상징처럼 비춰졌습니다.
특히 은퇴 이민자와 싱가포르 근로자, 그리고 중국 부유층을 주요 타깃으로 했습니다.

 

 

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4. 현실의 벽 – 논란과 문제점

(1) 중국 자본 의존

분양자의 상당수가 중국인이었지만, 이후 중국 정부의 해외 부동산 투자 규제가 강화되면서 신규 수요가 급감했습니다.
코로나19 팬데믹까지 겹치면서 중국인들의 입국 자체가 어려워졌고, 결과적으로 입주율은 급격히 낮아졌습니다.

(2) 환경 파괴 논란

포레스트 시티는 바다를 매립해 건설되었기 때문에, 해양 생태계 파괴 논란이 끊이지 않았습니다.
현지 어민들은 어획량 감소를 호소했고, 환경단체는 산호초와 어종의 서식지가 사라진다고 비판했습니다.

(3) 유령 도시 문제

분양률은 높게 보도되었지만 실제 거주율은 매우 낮았습니다.
밤이 되면 수십 층 아파트 대부분이 불이 꺼져 있어, 외신들은 이를 “세계 최대의 유령 도시”라고 불렀습니다.
싱가포르에 인접한 입지에도 불구하고, 실제로는 싱가포르 근로자들이 넘어와 살기엔 생활 인프라가 부족했습니다.

 

 

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5. 현재 상황 (2025년 기준)

2025년 현재, 포레스트 시티는 완전한 실패도, 성공도 아닌 애매한 상태에 놓여 있습니다.

• 일부 골프장과 리조트는 운영 중이며, 싱가포르 관광객을 겨냥한 휴양지 역할을 하고 있습니다.
• 국제학교가 입주해 있어 일부 외국인 가정이 거주하고 있습니다.
• 중국 자본 의존에서 벗어나기 위해 최근에는 중동 투자자와 말레이시아 은퇴자 시장을 겨냥한 마케팅이 진행 중입니다.

말레이시아 정부는 여전히 “잠재력이 남아 있다”는 입장을 고수하며 프로젝트를 지원하고 있습니다.
하지만 국제 언론은 여전히 포레스트 시티를 “세계 최대의 미완성 프로젝트”라고 평가하고 있죠.

 

 

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6. 지정학적·경제적 의미

포레스트 시티는 단순한 부동산 사업이 아닙니다.
그 배경에는 말레이시아의 전략적 계산이 숨어 있습니다.

1. 싱가포르와의 경쟁
   싱가포르가 가진 경제적 지위를 견제하고, 대체 주거지를 제공해 인구와 자본을 흡수하려는 시도.
2. 중국과의 협력
   중국 ‘일대일로(一帶一路)’ 전략과 맞물려, 중국 자본이 동남아시아에 뿌리내리는 거점 역할.
3. 동남아시아 경제권 재편
   이스칸다르 경제특구의 핵심으로, 말레이시아가 향후 아세안(ASEAN) 경제 구도에서 주도권을 강화하려는 의도.

따라서 포레스트 시티는 실패한 도시가 아니라, 아직 진행 중인 지정학적 실험이라고 볼 수 있습니다.

 

 

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7. 향후 전망

포레스트 시티의 미래는 크게 두 가지 시나리오로 나뉩니다.

• 부활 시나리오
  싱가포르-말레이시아 관계가 긴밀해지고, 새로운 투자자 유입이 성공한다면 ‘21세기형 스마트시티’로 재탄생 가능.
  특히 중동 투자자와 동남아시아 은퇴 수요가 핵심 변수입니다.
• 유령 도시 고착화
  투자 유치가 실패하고, 거주 인구 확보에 실패할 경우 “세계에서 가장 비싼 실패 사례”로 기록될 가능성.
  이미 일부 건물은 관리 부실로 인해 가치 하락 조짐을 보이고 있습니다.

 

 

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8. 결론 – 미래 도시인가, 유령 도시인가?

말레이시아 포레스트 시티는 단순한 신도시가 아니라, 21세기의 야심찬 도시 실험이었습니다.
그러나 중국 자본 의존, 환경 파괴, 낮은 거주율로 인해 지금은 “빛을 잃은 유토피아”라는 평가가 더 많습니다.

앞으로의 성패는 투자 다변화와 실제 거주 인구 확보에 달려 있습니다.
여러분은 어떻게 보시나요? 포레스트 시티가 다시 미래 도시로 부활할 수 있을까요, 아니면 거대한 유령 도시로 남게 될까요?

 

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